Ett dolt fel i en fastighet är ett fel som fanns vid köpet men som köparen inte kunde upptäcka trots en noggrann undersökning och inte heller borde ha räknat med med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Tecken på problem, exempelvis fuktfläckar eller ovanlig lukt, kan göra att en mer ingående undersökning krävs. En vanlig besiktning befriar inte automatiskt köparen från ansvaret att undersöka.
För att räknas som dolt ska felet normalt ha funnits vid köptillfället, inte ha varit upptäckbart och innebära att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller från säljarens uppgifter. Normalt slitage eller brister som är väntade i ett äldre hus är därför inte självklart dolda fel.
Köparen kan i vissa fall kräva prisavdrag och, vid väsentliga fel, hävning. Reklamation ska göras inom skälig tid efter upptäckten. Säljarens ansvar för fel i fastighet kan som huvudregel göras gällande i upp till tio år efter tillträdet.
Tvister är ofta bevisfrågor. Dokumentera felet, kontakta säljaren skriftligt och ta in en sakkunnig bedömning innan reparationer förstör bevisning.
Praktisk tillämpning
Hushållets eller fastighetens ekonomi ska bedömas med en fullständig sammanställning av inkomster, skatt, boende och löpande kostnader. Disponibel inkomst är det som återstår efter skatt och vissa transfereringar. Driftkostnader bör delas upp i energi, vatten, försäkring, avgifter och underhåll och jämföras över ett helt år. Drivmedelsförmån behöver värderas och redovisas korrekt. Vid fastighetsköp ska dolda fel skiljas från sådant köparen borde ha upptäckt. Dubbel bosättning och dubbelbeskattning har särskilda villkor och kräver dokumentation om bostäder, arbete, länder och betald skatt. Kontrollera aktuella myndighetsregler och spara avtal, fakturor, beslut och beräkningar. Bedömningen bör följas upp regelbundet. Viktiga antaganden, beslut och ändrade förutsättningar ska dokumenteras så att en annan person kan förstå underlaget. Det ger bättre jämförelser över tid och gör det lättare att upptäcka fel innan de får ekonomiska, rättsliga eller praktiska konsekvenser. Kontrollpunkter, ansvariga och datum bör anges i en enkel rutin som hålls aktuell. Rutinen ska även beskriva hur avvikelser rapporteras, rättas och kontrolleras på nytt efter åtgärd.
